ANÁLISIS DEL REAL DECRETO 235/2013 (BOE 3904)
El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril de 2013 aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de edificios (o partes de edificios) existentes y en grandes pinceladas se resume en los siguientes conceptos:
Obliga a los propietarios de edificios a solicitar y facilitar los informes técnicos de certificación energética (etiqueta energética) de sus inmuebles y poner a disposición de los compradores o usuarios este informe técnico con datos objetivos sobre la demanda de energía, consumos y emisiones de CO2, además la certificación energética debe exhibirse en toda publicidad del inmueble y el propietario está obligado a registrar en la Comunidad Autónoma correspondiente el informe de certificación energética.
Se establece un régimen sancionador de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios.
Hasta ahora esta documentación solamente era necesaria en proyectos y obras de nueva construcción, en base al Real Decreto 47/2007 de 19 de enero y para casos de rehabilitaciones de cierta entidad (superficie de rehabilitación de 1000 m2 o un 25 % de superficie de fachadas).
El RD 235/2013 transpone la directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo y deroga el RD 47/2007 refundiéndolo con la incorporación del procedimiento básico de certificación energética de edificios existente.
Pero el texto nos ha generado algunas preguntas en determinados puntos y cuestiones técnicas, así que hemos consultado con abogados y profesionales de Colegios Oficiales y entre todas las consideraciones y opiniones, tanto propias como ajenas, hemos sacado una serie de conclusiones a modo de análisis más detallado, huyendo de tecnicismos y tratando de explicar del modo más sencillo y llano posible las conclusiones y argumentos.
Si bien en el texto se habla certificación energética de todo tipo de inmuebles o partes de inmuebles, no entraremos en los inmuebles de uso público, ya sean de titularidad pública o privada ya que entre otros aspectos, el RD establece la posibilidad de que los edificios públicos sean certificados por los técnicos adscritos a la administración en el caso de aquellos ocupados por la propia administración.
La mayor controversia y demanda de certificación energética se genera en el sector inmobiliario (compraventa y/o alquiler) residencial así como en pequeño y mediano terciario-industrial, que son los puntos sobre los que trataremos de arrojar algo de luz en este análisis.
Siguiendo el orden de lectura del texto, nos encontramos en las DISPOSICIONES GENERALES los siguientes párrafos:
El real decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética (página 27548).
Este punto nos llama la atención por la expresión información objetiva de lo cual hablaremos un poco más adelante, cuando entremos en las medidas de mejora (artículo 6).
…se concreta un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios (página 27549).
También entraremos en este punto, en el régimen sancionador al final del análisis.
…en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (página 27549).
Establece la base legal del régimen sancionador.
…en particular para los edificios existentes, en el artículo 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en el que se establece que los certificados de eficiencia energética para estos edificios se obtendrán de acuerdo con el procedimiento básico que se establezca reglamentariamente, para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o arrienden (página 27549).
Determina la obligación de disposición de la certificación energética en compraventas o arrendamientos.
DISPONGO. Artículo único.
2. Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico (página 27550).
En este punto hacemos especial hincapié en la siguiente frase, se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial, el empleo del adjetivo “potencial” para designar al comprador o arrendatario expresa la posibilidad de que cualquier comprador o arrendatario debe tener el derecho a la información de la certificación energética, no solamente aquel comprador o arrendatario que finalmente cierre la operación inmobiliaria. Este punto es un indicio de lo que más adelante se indica expresamente, y es que la certificación energética debe estar disponible en la publicidad del mercado inmobiliario, ya sea físico o virtual.
Disposición transitoria primera. Adaptación al procedimiento.
…con anterioridad a 1 de junio de 2013, el Ministerio de Industria, Energía y Turismo, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) pondrá a disposición del público los programas informáticos de calificación de eficiencia energética para edificios existentes, que serán de aplicación en todo el territorio nacional...
La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha (página 27551).
Mediante estos dos párrafos se enlaza la fecha en la que estarán disponibles los programas de certificación energética, con la fecha a partir de la cual será obligatorio el nuevo marco legal que fija el RD (1 de junio de 2013).
Disposición transitoria tercera. Registro de los certificados de eficiencia energética.
…pondrá a disposición del público registros actualizados periódicamente de técnicos competentes o de empresas que ofrezcan los servicios de expertos de este tipo y servirá de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos (página 27551).
Interesante acotación del RD que indica se pondrá a disposición del público registros de técnicos competentes o de empresas con servicios de expertos (técnicos competentes), de un modo u otro queda claro que el informe de certificación energética debe ser suscrito de manera individual y nominativa por un técnico competente, ya sea trabajando por cuenta ajena o como autónomo.
Es importante indicar que de este modo se carga la responsabilidad del informe sobre la persona física, el profesional titulado firmante, de modo que las incidencias y la responsabilidad se repercuten al técnico, insistimos, de manera individual y nominativa (nombre, apellidos y número de colegiado).
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